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Gagnez du temps : tout ce dont vous avez besoin pour acheter une maison est à portée de main.
Comment refinancer et optimiser votre prêt hypothécaire
Réduisez votre taux d'intérêt, consolidez vos dettes ou libérez des fonds propres : ce guide vous explique clairement quand un refinancement est judicieux (et quand il ne l'est pas).
Comment obtenir une préapprobation hypothécaire
Ce guide étape par étape détaille précisément ce que recherchent les prêteurs, les documents nécessaires et comment bloquer un taux en toute confiance, afin que vous puissiez chercher intelligemment, agir rapidement et faire des offres gagnantes.
Étape 1
Vérifiez votre cote de crédit
Considérez votre cote de crédit comme votre allié pour l'obtention d'un prêt hypothécaire : plus elle est élevée, meilleures seront les conditions qu'elle vous permettra d'obtenir.
Pourquoi est-ce important ?
Avoir une bonne cote de crédit montre aux prêteurs que vous êtes digne de confiance en matière de gestion financière, et cela comporte des avantages.
taux d'intérêt plus bas
Un meilleur crédit se traduit généralement par de meilleurs taux, ce qui peut vous faire économiser des milliers d'euros au fil du temps.Des chances d'approbation plus élevées
Les prêteurs sont plus susceptibles de dire oui (et plus rapidement) lorsque votre dossier de crédit est solide.Capacité d'emprunt accrue
Un bon score peut vous permettre d'obtenir un prêt hypothécaire plus important ou de meilleures conditions.Plus de choix et de flexibilité
Un bon historique de crédit ouvre la porte à un plus grand nombre de prêteurs, de types de prêts hypothécaires et de caractéristiques.Des coûts globaux inférieurs
Un mauvais dossier de crédit peut entraîner des taux d'intérêt plus élevés, des conditions plus strictes ou des frais supplémentaires. Un bon dossier de crédit vous permet d'éviter tout cela.
Quel score viser ?
Dans la plupart des cas, les prêteurs préfèrent voir un score d'environ 680 pour au moins un emprunteur (ou garant), surtout si vous versez un acompte inférieur à 20 %.
Vous avez un apport initial de 20 % ou plus ?
Excellente nouvelle : les prêteurs peuvent se montrer plus flexibles, et le seuil de 680 n'est pas toujours requis.
Vous ne savez pas où vous en êtes dans votre score ?
Vous pouvez le vérifier auprès des deux agences d'évaluation du crédit canadiennes : Equifax Canada et TransUnion Canada. Une fois le document obtenu, jetez-y un coup d'œil rapide, car repérer les erreurs au plus tôt peut vous éviter bien des soucis (et des dépenses) par la suite.
Étape 2
Déterminez votre budget
En matière de budget, deux chiffres sont essentiels :
Ce que vous pouvez acheter
Ce avec quoi vous pouvez vivre confortablement
En effet, posséder une maison de rêve mais avoir peu de liquidités signifie avoir une superbe demeure… mais plus d'argent pour les loisirs. Gardez donc à l'esprit que le prix auquel vous êtes admissible sur le papier peut être très différent du prix qui correspond réellement à votre budget quotidien.
C'est là qu'intervient la préqualification.
C'est un excellent point de départ pour déterminer ce que vous pouvez vous permettre sans difficulté. Il ne s'agit pas seulement du prix du logement, mais aussi des mensualités une fois pris en compte les taxes foncières, les charges (eau, électricité, gaz), l'assurance, les frais de copropriété, les autres factures, et bien sûr, l'épargne pour l'avenir.
Établir un bon budget présente un double avantage.
Cela vous aide à déterminer un prix de maison réaliste.
Il vous indique où va votre argent, en mettant en évidence les écarts, les marges de manœuvre ou les possibilités d'économiser davantage à l'avenir.
Une fois que les mensualités hypothécaires entrent en jeu, cette clarté devient votre super-pouvoir secret.
En résumé : faites des économies maintenant, profitez de votre maison plus tard et gardez de l’espace pour la vie en dehors de votre porte d’entrée.
Étape 3
Préparez votre acompte
Une fois votre budget établi, vous aurez une idée précise du prix de la maison que vous visez. Il vous sera alors beaucoup plus facile d'estimer l'apport initial et de commencer à épargner de manière ciblée.
Dans un monde idéal, l'apport initial de référence serait de 20 %.
Mais soyons réalistes : sur le marché actuel, ce n'est pas toujours possible.
La bonne nouvelle ? Vous n'avez pas besoin de 20 % pour entrer.
Acompte inférieur à 20 % ?
Vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire, et l'acompte minimum est de 5 %. Par exemple, pour une maison de 500 000 $, cela représente :
100 000 $ si vous versez un acompte de 20 %
25 000 $ si vous optez pour l'assurance.
Vous achetez pour plus de 500 000 $ ?
Voici comment fonctionne le minimum :
5 % sur les premiers 500 000 $
10 % sur le montant restant
Et si le prix de votre achat dépasse 1 million de dollars, les règles se durcissent : vous devrez verser un acompte de 20 %, sans exception.
D'où peut provenir l'acompte ?
Votre apport personnel ne doit pas forcément rester sous votre matelas. Voici quelques sources courantes :
Épargne personnelle (bonjour, comptes d'épargne)
Comptes d’épargne-logement (CEL) et REER : maximiser ces comptes d’épargne peut vous permettre d’économiser des milliers de dollars pour votre mise de fonds. Grâce au Régime d’accession à la propriété (RAP) fédéral, les acheteurs d’une première maison peuvent utiliser jusqu’à 35 000 $ par personne (70 000 $ par couple) de leurs REER.
Un cadeau d'un membre de la famille proche (oui, les proches généreux comptent)
Conseil rapide : Si votre mise de fonds provient d’un CELI ou d’un REER, les prêteurs exigent généralement 90 jours de relevés pour vérifier la provenance des fonds. Les dons permettent généralement d’éviter ce délai.
Les règles peuvent varier, il est donc toujours judicieux de consulter un expert en prêts hypothécaires pour confirmer les critères d'admissibilité et structurer votre mise de fonds de la manière la plus simple possible.
Les petits plus inattendus : prévoir les frais de clôture
Une fois votre acompte versé, il reste un dernier élément à prévoir : les frais de clôture. Il s’agit des dépenses finales qui surviennent lorsque l’achat de votre maison est finalisé, et elles sont distinctes de votre acompte.
En règle générale, il est conseillé de mettre de côté environ 1 à 4 % du prix d'achat.
Cela couvre notamment les frais juridiques, l'assurance titres et les droits de mutation immobilière (le cas échéant). Ce n'est pas la partie la plus passionnante de l'achat d'une maison, mais elle est absolument indispensable.
La bonne nouvelle ? Aucune supposition n'est nécessaire.
Nos experts en prêts hypothécaires peuvent vous aider à estimer ces coûts à l'avance, afin d'éviter les surprises de dernière minute : vous n'aurez plus qu'à recevoir vos clés et à emménager sans encombre.
Étape 4
Trouvez l'option de prêt hypothécaire qui vous convient.
Les prêts hypothécaires offrent une multitude d'options : taux fixe ou variable, court ou long terme, modalités de remboursement, pénalités… et ce, avant même de s'intéresser aux prêteurs. Il n'est pas étonnant que le choix puisse paraître insurmontable.
Voilà le point essentiel : le taux est important, mais ce n’est qu’une pièce du puzzle.
Le prêt hypothécaire adapté dépend également de votre flexibilité, de votre tolérance au risque, de votre style de remboursement et de vos projets à long terme.
Grâce à leur accès à des centaines d'établissements de crédit, nos experts en prêts hypothécaires connaissent parfaitement le marché et peuvent vous aider à trouver un prêt hypothécaire qui correspond réellement à votre situation, non seulement aujourd'hui, mais aussi à long terme.
Contrairement aux banques, nos courtiers travaillent pour vous, et non pour un seul prêteur. Cela se traduit par des conseils impartiaux, un plus grand choix et des taux compétitifs, le tout gratuitement. Bénéficiez simplement de l'accompagnement d'un expert dont le seul objectif est de vous aider à acquérir la maison de vos rêves, grâce à un prêt hypothécaire adapté à vos besoins.
Étape 5
Préparez vos documents hypothécaires
Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier, une montagne de documents vous est systématiquement fournie. C'est un peu comme un contrôle de passeport avant le décollage, mais dans le domaine financier.
Vous devrez généralement fournir :
Pièce d'identité avec photo délivrée par le gouvernement
Bulletins de salaire récents (généralement du dernier mois) pour toutes les personnes figurant sur la demande
Une lettre d'emploi confirmant votre poste et vos revenus
Vos deux dernières déclarations de revenus à l'ARC (plus vos états financiers si vous êtes une société par actions)
Trois mois de relevés bancaires
Preuve de votre acompte (minimum 5%)
Explications concernant tout dépôt ou retrait important ou inhabituel qui ne correspond pas à un paiement régulier
Avoir ces éléments prêts à l'avance peut rendre le processus plus rapide, plus fluide et vous évitera bien des « où ai-je enregistré ce fichier ? ». Nous sommes là pour vous guider à chaque étape et vous expliquer précisément ce qui est nécessaire et pourquoi.
Étape 6
Obtenez une pré-approbation
Pour obtenir votre prêt hypothécaire en toute simplicité, la préapprobation est votre arme secrète.
Faire appel à un expert en prêts hypothécaires pour obtenir une préapprobation vous permet de vous assurer que vous trouverez le prêt hypothécaire qui vous convient le mieux, du taux à la durée en passant par les détails qui comptent vraiment.
Pourquoi une préapprobation hypothécaire est avantageuse :
1. Cela confirme votre budget réel.
Il ne s'agit pas seulement de trouver un logement auquel vous avez droit, mais aussi de choisir celui qui correspond à votre budget. Cette clarté vous permettra, ainsi qu'à votre agent immobilier, de vous concentrer sur les maisons que vous pouvez réellement vous permettre.
2. Cela bloque votre taux.
La plupart des préapprobations hypothécaires garantissent un taux pendant 120 jours, vous protégeant ainsi des hausses de taux imprévues pendant votre recherche. (Tranquillité d'esprit assurée !) Conseil : n'oubliez pas de demander la durée de validité de votre préapprobation.
3. Cela vous donne une image de force auprès des vendeurs.
Sur les marchés concurrentiels, une pré-approbation indique que le financement ne devrait pas poser de problème, ce qui peut faire ressortir votre offre.
Comment protéger votre préapprobation hypothécaire
Bien que l'approbation finale intervienne une fois le dossier soumis au prêteur, vous pouvez contribuer à maintenir la solidité de votre pré-approbation en :
Éviter les vérifications de crédit supplémentaires
Ne pas demander de nouveaux crédits, ne pas fermer de comptes ni effectuer d'achats importants
Soyez prêt à expliquer tout dépôt inhabituel : les prêteurs apprécient les justificatifs clairs.
Considérez la préapprobation hypothécaire comme la préparation d'un examen. Ce n'est pas amusant, mais cela vous met dans une bien meilleure position.
Étape 7
Que la recherche de la maison commence
Vous avez réussi !
Avec votre acompte réuni et votre pré-approbation hypothécaire obtenue, vous pouvez officiellement commencer la partie la plus amusante : la recherche d’une maison.
Si vous n'avez pas encore d'agent immobilier, votre expert en prêts hypothécaires peut vous orienter vers une personne compétente et professionnelle ; considérez cela comme la constitution de votre équipe de rêve pour l'achat de votre maison.
Conseils pour conclure efficacement (vous nous en remercierez plus tard) :
1. Traitez votre crédit comme de la porcelaine fine.
Limitez vos dettes et maintenez une bonne cote de crédit : ces habitudes vous seront utiles bien au-delà de cet achat.
2. Obtenez une préapprobation hypothécaire
N'oubliez pas que c'est votre arme secrète
3. Respectez votre budget.
Vous avez travaillé dur pour l'organiser. Ne laissez pas une piscine très tentante faire dérailler le plan.
4. Prévoyez de la place pour les extras.
Les frais de clôture et les frais supplémentaires font partie intégrante de la transaction ; intégrez-les à votre prix d’achat.
5. Posez toutes les questions.
Si quelque chose vous semble confus ou gênant, n'hésitez pas à le dire. C'est précisément pour cela que votre courtier et votre agent immobilier sont là.
*Ce sont les prêteurs qui nous rémunèrent, pas vous. Vous bénéficiez ainsi de conseils d'experts et d'un plus grand choix sans frais supplémentaires.
Foire aux questions
Si votre cote de crédit est exacte, mais ne répond pas aux exigences minimales, il est conseillé d'examiner votre niveau d'endettement actuel. Devenir propriétaire est un investissement formidable, mais aussi coûteux. Heureusement, il existe plusieurs solutions pour améliorer votre cote de crédit et, par conséquent, votre situation financière future, notamment :
Payez vos factures en totalité et à temps. Si vous ne pouvez pas payer la totalité, essayez de payer au moins le montant minimum indiqué sur votre relevé mensuel.
Remboursez vos dettes (prêts, cartes de crédit, marges de crédit, etc.) le plus rapidement possible. Commencez par rembourser celles dont le montant est le plus faible et progressez vers les plus importantes.
Restez dans les limites de vos cartes de crédit et essayez de maintenir vos soldes aussi bas que possible.
Réduire le nombre de demandes de cartes de crédit ou de prêts que vous soumettez.
Vous pouvez également faire appel à un prêteur alternatif (ou prêteur de catégorie B) si vous rencontrez des difficultés de crédit. Un professionnel de Dominion Mortgage peut analyser votre cote de crédit et vous proposer des solutions hypothécaires adaptées à vos besoins.